Để ra quyết định có nên tham gia vào thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ hay không, chủ nhà cần phải làm bài toán chi phí – doanh thu. Trong bài viết, đầu tiên, hãy cùng LiA House tìm hiểu xem chi phí kinh doanh căn hộ dịch vụ bao gồm những gì nhé?

Chi phí Setup/ Cải tạo lại căn hộ

Đầu tiên, chủ nhà cần định hình mình đang hướng tới đối tượng khách hàng là ai, phù hợp với phong cách Set up như thế nào, thời hạn cho thuê là ngắn hạn hay dài hạn, …, căn hộ có đang gặp vấn đề gì hay không, … sau đó đối chiếu với ngân sách mình có. Chủ nhà sẵn sàng chi bao nhiêu tiền để làm mới lại căn hộ, nên chọn phương án Set up một phần hay toàn bộ để tối ưu chi phí?

Lưu ý: Nếu tập khách hàng của bạn chỉ tập trung hướng đến một đối tượng khách hàng như khách người Hàn, khách người Nhật hay khách châu Âu, khách Mỹ, … thì có thể nên tham khảo thêm bài viết của LiA House để nhận thấy sự khác biệt trong cách Set up.

Về phong cách set up căn hộ dịch vụ, hiện tại bên mình đang có hai bài viết:

Set up căn hộ dịch vụ theo tiêu chuẩn người Nhật Bản

Set up căn hộ dịch vụ theo tiêu chuẩn người Hàn Quốc

Trường hợp chủ nhà muốn đầu tư lại toàn bộ thì sẽ bao gồm: phòng tắm, phòng bếp, phòng ngủ, phòng khách. Có thể tận dụng những đồ đạc mới sắm/ vẫn còn dùng tốt để tiết kiệm chi phí.

Check-list các bạn có thể tham khảo thêm ở bài viết: Set up căn hộ cho thuê theo ngày của LiA House. Cơ bản sẽ gồm các đồ dùng sau:

Thiết bị điện tửPhòng kháchPhòng bếpPhòng ngủPhòng tắm
Cây nước

Đèn chùm

Máy hút bụi

Nồi cơm điện

Lò vi sóng/ lò nướng

Ấm điện

Tủ để giày

Smart TV + Kệ TV

Máy giặt sấy

Bàn là + Cầu là

Máy sấy tóc

Két sắt

Thảm phòng khách

Đồ Décor (Tranh+ cây)

Giá treo quần áo/ Bộ giàn phơi

Đĩa loại to + Đĩa loại nhỏ

Đũa gỗ

Thìa ăn nhỏ

Nĩa ăn to + Nĩa ăn nhỏ

Dao ăn tối

Cốc thủy tinh

Ly uống rượu

Bộ pha trà: 1 ấm, 4 tách, 4 đĩa

Bát tô

Bát ăn cơm

Giấy ăn

Muôi canh

Kéo nhà bếp

Thớt

Chảo rán

Bộ 3 nồi

Bộ dao tiện dụng (3 cái)

Đệm lò xo

Bộ vỏ chăn, ga, gối màu trắng (mỗi phòng 1 bộ)

Bảo vệ đệm

Giỏ đựng giặt đồ

Tủ đầu giường

Bàn và gương trang điểm

Ghế ngồi trang điểm

Mắc áo

Đèn ngủ

Thùng rác

Khay, góc đựng đồ tắm

Thảm phòng tắm màu trắng

Khăn tắm màu trắng

Khăn mặt màu trắng

Giấy vệ sinh

Cốc thủy tinh để đánh răng

Dầu gội

Sữa tắm

Nước rửa bát

Nước rửa tay

Kem đánh răng

Dung dịch tẩy rửa đa năng

Tẩy bồn cầu

Nước lau sàn

Bột giặt

Bộ lau sàn

 

Chi phí an ninh

Để kiểm soát căn hộ dễ dàng, tiết kiệm hơn, chủ nhà nên lắp đặt Camera ở khu vựng chung (tốt nhất là trước cửa ra vào).

Mục đích:

  • Kiểm tra số người ra vào căn hộ; Đề phòng kẻ gian, trộm cắp đột nhập;
  • Thu thập bằng chứng nếu xảy ra tranh chấp.

Chi phí chỉ cần trả một lần và dùng được trong thời gian dài, đỡ được chi phí phải thuê người bảo vệ.

Chi phí dọn dẹp nhà cửa

Nếu không cho thuê dài hạn, chủ nhà có thể cân nhắc thuê các bạn giúp việc theo giờ. Nên thuê qua các bên uy tín (tránh thuê các bên không uy tín, dễ làm thất thoát/ hư hại đồ, cách làm việc thiếu chuyên nghiệp ảnh hưởng tới cả chủ nhà lẫn khách thuê căn hộ)

Một số bên chuyên cung cấp dịch vụ dọn dẹp phòng theo giờ các chủ nhà hay hợp tác: Jupviec, Btaskee, Okiaf … .

Chi phí điện nước, Internet

Tiền Internet rơi vào khoảng 200.000 – 300.000 VNĐ/ tháng tùy nhà mạng, mua gói trả sau để tính vào chi phí cố định.

Tiền điện nước chủ yếu là tiền chạy điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt, bếp nấu và TV, trong đó tiền điều hòa (vào mùa hè) là chiếm nhiều nhất.

Cách tiết kiệm chi phí điện ở phần cuối bài viết mình sẽ đề cập chi tiết hơn.

Chụp ảnh căn hộ

Việc chủ nhà đầu tư rất nhiều tiền để Set up căn hộ nhưng lại không đầu tư cho phần hình ảnh cực kỳ phổ biến.  Chủ nhà có hai phương án: 1 là tự đầu tư máy ảnh xịn và học cách chụp ảnh, chỉnh sửa ảnh để đăng lên các trang OTA; 2 là thuê thợ chuyên nghiệp về chụp.

Cách 1 phù hợp nếu chủ nhà xác định đầu tư nghiêm túc và lâu dài, có thời gian và vốn, có kinh nghiệm sẽ càng tốt hơn nữa.

Cách 2 thì phù hợp khi chủ nhà chưa có kinh nghiệm chụp, thời gian & vốn không nhiều và đang muốn vận hành thử trong thời gian đầu.

Nếu quan tâm tới chụp ảnh căn hộ, bài viết dưới đây sẽ có ích với các bạn:

Chụp ảnh căn hộ dịch vụ – Chìa khóa để tăng thứ hạng trên OTA

Phí trung gian/ phí hoa hồng với các trang OTA

Trung bình, với mỗi trang OTA, mình sẽ phải bỏ ra 15% doanh thu coi như chi phí nền tảng. Airbnb hiện nay là phí trung gian lấy ít nhất (3%), cao nhất trong bên mình hợp tác là Westay – 20%, các kênh khác là Booking.com, Agoda (dao động khoảng 15-20%).

Đọc thêm:

So sánh các kênh OTA cho thuê căn hộ dịch vụ (Phần 1): Airbnb – Booking.com – Agoda

So sánh các kênh OTA cho thuê căn hộ dịch vụ (Phần 2): Luxstay – Westay – Ctrip – Traveloka – Expedia

Chi phí thủ tục hành chính

Khi cho thuê căn hộ dịch vụ, chủ nhà bắt buộc phải làm các thủ tục hành chính, trong đó quan trọng nhất là:

  • Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh
  • Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC
  • Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự
  • (Nếu cho người nước ngoài thuê nhà) thì cần thủ tục đăng ký tạm trú tạm vắng

Trên đây đều là các giấy tờ bắt buộc phải có khi bắt đầu kinh doanh căn hộ dịch vụ, và tất nhiên mỗi loại giấy tờ khi xin đều mất 1 khoản phí nhất định. Công an quận, hàng năm đều có đợt kiểm tra đột xuất các căn hộ trên địa bàn (trực tiếp lẫn gián tiếp). Listing của bạn đều xuất hiện trên bản đồ Airbnb (chủ nhà có thể truy cập vào trang Airdna.co để quan sát), nên chẳng có lý do gì đảm bảo căn của bạn sẽ nằm ngoài danh sách bị kiểm tra, và khoản phạt cũng không hề nhỏ, cụ thể:

  • Thiếu giấy an ninh trật tự: Tiền phạt từ 500.000 VNĐ – 15.000.000 VNĐ
  • Không có nội quy, tiêu lệnh, biển báo, biển cấm, biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy không đúng quy cách …: Tiền phạt từ 100.000 VNĐ – 5.000.000 VNĐ
  • Không đăng ký tạm trú tạm vắng: Tiền phạt từ 500.000 VNĐ – 200.000 VNĐ

Tham khảo thêm bài viết: Thủ tục đăng ký cho người nước ngoài thuê nhà tại quận Ba Đình

Thuế

Bước nộp thuế bắt đầu trong khoảng thời gian là 30 ngày từ ngày nhận được giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bao gồm: Thuế môn bài, thuê thu nhập tại cơ quan thuế.

chi phí

Các chi phí khi kinh doanh căn hộ dịch vụ chủ nhà ít để ý tới

Chi phí khấu hao

Tài sản theo thời gian sẽ chịu một loại chi phí nữa – đó là chi phí khấu hao. Lấy ví dụ như đồ nội thất, thông thường sau 5-7 năm sẽ bắt đầu giảm chất lượng thấy rõ. Chưa kể, cách dùng của khách cũng ảnh hưởng đến tuổi thọ của chúng, đặc biệt là đồ điện tử. Nếu đồ điện tử như máy điều hòa dùng giữ gìn, có ý thức tiết kiệm vừa có thể dùng trong thời gian dài, lại không mất công sửa chữa, thay lắp… .

Các chi phí phát sinh ngoài ý muốn

Các tình huống phát sinh khi cho thuê căn hộ dịch vụ chủ nhà có thể gặp phải đều có thể quy thành chi phí. Thực tế, nếu lỗi ở khách và chủ nhà có thể làm đúng quy trình khiếu nại thì số tiền này khách sẽ phải chịu, tuy nhiên, nhiều chủ nhà chưa có kinh nghiệm đi claim với OTA thì hầu như đều sẽ phải nhận phần thiệt về mình:

  • Mất mát, thất thoát đồ đạc (Máy sấy tóc, bàn là, cầu là, điều khiển, … )
  • Đồ dùng trong nhà bị hư hỏng (TV, điều hòa, bình nóng lạnh, …) hoặc bị dính bẩn không thể làm sạch bằng cách thông thường, cần thay thế (chăn, ga, gối, đệm, rèm cửa … ).
  • Tiền điện/ nước vượt ngoài mức dự tính (do sự cố/ ý thức tiêu dùng của khách hàng)

Đối với đồ đạc thuộc dòng cao cấp, đắt tiền, phần chi phí này đủ lớn để “thu hồi lãi” của chủ nhà trong vài tháng.

Chi phí cơ hội

Thời gian trực tiếp tham gia loại hình dịch vụ này: khi khách liên lạc cần phải phản hồi thật nhanh, tình huống như hỏng hóc điều hòa, TV, … cần sửa gấp, khách mở tiệc tùng trong căn hộ cần “giải tán” gấp, … lúc nào cũng có thể xảy đến và chủ nhà phải luôn sẵn số điện thoại của các bên để điều phối người kịp thời, … . Và thời gian đầu (tùy tình hình kinh doanh, có thể từ 1-2 năm) mới bắt đầu có lãi.

Thêm vào đó, khi lựa chọn kinh doanh căn hộ dịch vụ, bạn phải chấp nhận bỏ qua các lựa chọn khác (bán nhà, gửi ngân hàng, … ), đó gọi là chi phí cơ hội.

Trường hợp bạn kinh doanh không hiệu quả, thậm chí lỗ, loại chi phí này càng cao, đi kèm các chi phí cố định khác (dọn dẹp, lễ tân, …), tài sản thì khấu hao dần, thêm vào đó nguồn thu lên cao xuống thấp cũng chỉ phụ thuộc vào tiền phòng (không tận dụng kinh doanh các loại dịch vụ khác như tour du lịch, city tour, dọn dẹp, ăn uống …). Một thời gian dài sau, thấy lợi nhuận không khả quan, khả năng là sẽ phải dừng công việc kinh doanh căn hộ.

Làm thế nào để tiết kiệm chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ

Để tối ưu doanh thu từ căn hộ, mình sẽ phải làm đồng thời hai công việc là: TĂNG THU – GIẢM CHI

Trong bài viết này, mình sẽ tập trung nói về việc làm thế nào để giảm chi phí nhưng vẫn hiệu quả – hay còn gọi là tối ưu chi phí đầu vào khi kinh doanh căn hộ dịch vụ.

Đầu tư tốt ngay từ đầu

Chi phí sửa chữa đồ hỏng liên tục + chi phí thời gian … sẽ thật sự thành vấn đề nếu chủ nhà không chú tâm vào chất lượng đồ dùng trong nhà. Chưa kể, đồ dùng không tốt, khách (đặc biệt phân khúc doanh nhân, nhà nghiên cứu, người đi công tác, …) sẽ ngầm đánh giá chất lượng và ảnh hưởng tới quyết định quay lại thuê lần hai của họ.

Thay thế dần bằng giải pháp công nghệ 

– Điện:

Cách thứ nhất, chúng ta đều biết các khách sạn đã dùng Room Card cả gần 10 năm nay như một giải pháp chắc chắn khách hàng luôn tắt thiết bị điện khi ra khỏi phòng.

Cách thứ hai, bạn tham khảo trên thị trường, hiện có bán các thiết bị điều khiển từ xa (tắt/ bật đèn điện, điều hòa chỉ cần có điện thoại và Wifi là được). Mình sẽ để 1 mẫu như dưới, giá khoảng 800.000 VNĐ, lắp đặt nhanh.

Cách thứ ba, có một host đã áp dụng thành công, đấy là khi khách ra ngoài không tắt điện, bạn ấy mail thẳng lên Airbnb, lý do tất nhiên nên cường điệu lên một chút, nội dung đại khái là [Khách bật điều hòa cả ngày sẽ làm quá tải điện ảnh hưởng đến điện chung của khu tôi ở vs lãng phí điện ảnh hưởng đến môi trường ], sau đó Airbnb sẽ làm việc với khách và nhắc nhở họ.

Bạn có thể tham khảo thêm tại bài viết Các House rules quan trọng khi đăng phòng trên Airbnb

– Check-in:

Nên lắp đặt hệ thống khoá mã số, thẻ từ hoặc smart lock như Igloohome (phân phối bởi Hafele) để khách tự do ra vào, chủ nhà đỡ tốn thời gian & công sức chờ khách để đưa chìa khoá hoặc đỡ tốn tiền thuê lễ tân.

– Thiết bị an ninh: (Camera, máy đo mức độ âm thanh …) như mình đã nói, dễ dàng kiểm soát và tiết kiệm hơn so với giải pháp thuê người trông coi căn hộ.

– Hoá mỹ phẩm: Với dầu gội, sữa tắm, nước rửa chén… từ đầu nên mua loại bình lớn, sau đó mua can dung tích lớn (tầm 5 lit) để làm đầy mỗi khi hết, giá mua sẽ rẻ hơn nhiều.

-Dọn dẹp: Thay vì thuê giúp việc theo tháng, có thể chọn thuê theo giờ, khi có khách sẽ chủ động liên lạc để bố trí nhân sự dọn dẹp, tiết kiệm hơn, đặc biệt khi kinh doanh căn hộ trên Airbnb.

Giải pháp tìm đến trung gian quản lý

Nếu chủ nhà không đủ thời gian để quản lý hết tất cả các công việc này, có thể tìm đến một bên trung gian quản lý tài sản (Property manager), họ sẽ thực hiện tất cả các khâu vận hành, quản lý và cho thuê, chủ nhà không cần làm gì nhiều ngoài việc nhận doanh thu hàng tháng.

Cụ thể, Property Management thay mặt chủ nhà làm những công việc gì, bạn có thể tham khảo bài viết của LiA House nhé;

Tìm hiểu về quản lý tài sản (Property Management)

Tuy nhiên, đây là lĩnh vực khá mới tại Việt Nam, và không phải công ty nào cũng đủ kinh nghiệm và nguồn lực để vận hành tốt căn hộ. Để biết được cách tìm ra một người quản lý tốt, bạn hãy tham khảo thêm bài viết:

Làm thế nào để chọn được người quản lý tài sản đáng tin cậy?

Tác giả mong rằng đã cung cấp các thông tin hữu ích đối với các chủ nhà. Để cập nhật các tin tức mới nhất về kinh doanh căn hộ dịch vụ, hãy theo dõi và ủng hộ các bài viết tiếp theo của LiA House nhé!

Bài viết thuộc LiA House, bên khác vui lòng không sao chép dưới mọi hình thức.