Bài viết chia sẻ kinh nghiệm vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb trong thời gian qua từ LiA House và các chủ nhà.

Kinh nghiệm chuẩn bị trước khi đăng Listing

  1. Bắt đầu tạo một listing bằng việc hoàn thiện phần thông tin, hoàn thiện các thông tin về Mô tả (Description), Không gian (Space), nguyên tắc sử dụng nhà (House rules), các tiện ích, … và nhớ là phải đúng với thực tế nhé. Nếu bên ngoài không giống với những gì được mô tả, khả năng nhận review xấu (bad review) trong tương lai là rất cao.

Kinh nghiệm của mình: phần lớn khách sẽ không đọc hết các thông tin chủ nhà ghi trong phần mô tả (description).Tuy nhiên, thông tin vẫn cần phải cung cấp đầy đủ (đặc biệt về Amenities, House Rules, giờ Check-in, Check-out hay các loại thuế phí, tiền phạt (Penalty), tiền cọc , …)  để phòng trường hợp xảy ra tranh chấp với khách. Một Listing được hoàn thiện đầy đủ sẽ mang cảm giác tin cậy hơn đối với cả khách hàng và Airbnb. Kinh doanh trên Airbnb không quá khó nếu bạn là một host chỉn chu, có tâm, cùng với sự khéo léo của người làm trong ngành dịch vụ.

  1. Nếu bạn muốn đầu tư kinh doanh Airbnb hơn nữa thì có thể để thêm link Facebook cá nhân, LinkedIN, Google, hộ chiếu, … ) để trong phần Profile của chủ nhà, để khách hàng cảm thấy tin tưởng hơn, khi đã có lòng tin rồi thì khách hàng ra quyết định nhanh đặt phòng nhanh hơn.
  2. Hoàn thiện phần profile, chụp một bức ảnh thân thiện và viết một vài điều hay ho (và đúng) về bản thân. Mình thấy nhiều bạn chọn ảnh chụp cùng với nhiều người khác, như vậy cũng được.

Kinh nghiệm đặt tên tối ưu cho Listing trên Airbnb

  1. Đặt một cái tên thật nổi bật và có tính mô tả, nhắc tới lợi thế kinh doanh của căn hộ. VD: Close to Subway Station sẽ thu hút khách hàng hơn.
  2. Có nên để thêm cả tên sự kiện gần đây trong tên của listing không? – Chủ nhà cần nhớ lại rằng ở website của Airbnb, bạn không thể tìm kiếm theo keyword mà chỉ có thể theo vị trí (Ví dụ: Hà Nội, Hoàn Kiếm, … ). Và thực tế, bạn chỉ có 50 ký tự để đặt tên cho Listing, ví dụ nếu đã có “Festival 2019” rồi thì bạn sẽ không thể ghi “Hoan Kiem Lake” được nữa.

Mặt khác, Airbnb website được theo dõi bởi Google (và các bộ máy tìm kiếm (Search Engine) tương tự), do đó, đường dẫn đến link căn hộ của bạn chính như link của một bài viết riêng trên website và hoàn toàn có thể xuất hiện trong kết quả tìm kiếm. (Ví dụ: khách hàng search trên Google “Apartment near hoan kiem lake Airbnb” thì rất các kết quả trong 2-3 trang đầu đều là các listing Google gợi ý cho họ).

vận hành căn hộ trên Airbnb

Chủ nhà đã thấy “sự lợi hại” của việc tối ưu hóa tên và mô tả rồi chứ ạ?

  1. Với chút kiến thức SEO* của mình, một cái tên được đặt có chiến lược sẽ dễ dàng được Google nhận ra hơn. Những từ khóa chứa vị trí như “Downtown Paris Apartment” sẽ giúp listing dễ dàng xuất hiện trong Top tìm kiếm hơn, từ đó mang đến nhiều Booking hơn là một cái Seasonal Title (tên đặt theo sự kiện) – thứ mà chắc khi hết mùa lễ rồi Google vẫn chưa cập nhật được.

*SEO: tối ưu hóa công cụ tìm kiếm

Nếu bạn chưa biết nên đặt tên cho listing của mình như thế nào, xin mời đọc thêm bài viết chi tiết của LiA House: Kinh doanh căn hộ trên Airbnb: Cách đặt tên Listing tối ưu nhé.

Kinh nghiệm tối ưu ảnh căn hộ trên Airbnb

  1. (Đối với người mới) Nếu chưa có máy ảnh xịn, cũng không sao cả, điện thoại bây giờ chụp cũng khá tốt. (Nhiều chủ nhà chưa có ảnh ngay có thể dùng tạm ảnh 3D phác họa lại căn hộ). Không nên chờ đợi đến khi mua máy ảnh xong, đợi học phần mềm chỉnh ảnh xong, … hay bất cứ lý do gì… mới bắt đầu đưa listing vào vận hành. Thứ nhất, sẽ mất rất nhiều thời gian.Thứ hai, bạn hoàn toàn có thể thay đổi ảnh sau này (bằng cách vào Edit listing).
  2. Sau khi chụp, đừng quên chỉnh sáng (mình thường chỉnh qua Light Room của Adobe). Mỗi Listing của mình có trung bình hơn 20 tấm ảnh, được đầu tư chụp bằng Camera tốt, qua một lần chỉnh sáng là có thể bắt đầu đăng cho thuê.
  3. Nếu chưa thể tự chụp ảnh, bạn có thể thuê ngoài hoặc dùng luôn dịch vụ Photography Service (có phí), mình thấy nhiều host nước ngoài dùng dịch vụ này và thấy hài lòng.

Tips chụp ảnh đẹp đăng trên Airbnb:

  • Ánh sáng: Đảm bảo ảnh luôn sáng (trời không quá tối, nhiều mây … ), bật nhiều đèn lên, mở rèm, không chiếu camera đối diện với cửa… . Ảnh tối sẽ không thể hiện hết được căn hộ, lại mất thêm nhiều công để chỉnh sửa nữa.
  • Thời điểm tốt nhất: Trước buổi trưa và đầu giờ chiều là đẹp nhất (mình thấy ở Hà Nội là vậy, tất nhiên vẫn còn tùy vào khu vực kinh doanh Airbnb).
  • Giường và Sofa: Gọn gàng, phẳng mịn. Nhiều khách hàng khi xem ảnh căn hộ, những bức ảnh phòng ngủ/ WC là thứ họ quan tâm tới đầu tiên.
  • WC: Nhớ đặt nắp bồn cầu xuống nhé.
  • Dọn dẹp: Không để đồ cá nhân xuất hiện trong ảnh. Bạn có thể tham khảo thần chú dọn dẹp ABCDEF tại đây.
  • Dịch vụ miễn phí (Extra): Chỉ thêm chút hoa và quả trong ảnh nếu như đấy là một phần của Free service của bạn.
  • Không gian bên ngoài: Có ảnh chụp không gian bên ngoài (trừ khi bạn muốn bảo mật vị trí căn hộ).
  • View chung: Chụp ảnh đường phố và khung cảnh xung quanh. Chọn thời điểm khi mặt trời ở trên đỉnh, nhà của bạn sẽ không bị chìm trong bóng râm. Nếu có thể thì chọn thời điểm nào đẹp đẹp trong năm như mùa hè, mùa thu chẳng hạn.
  • View từ phòng: Ảnh này sẽ cho khách thấy nhìn từ chỗ nào của phòng sẽ có view đẹp.
  • Địa điểm nổi tiếng: Nên có 1-2 tấm ảnh chụp địa điểm, nếu trong Description bạn có nhắc tới. (Khách sẽ thấy: “Đây chính là khu biển cách Listing 2 phút đi bộ mà chủ nhà nói tới” )
  • Tính chính xác: Đảm bảo những tấm ảnh đã nói chính xác về căn hộ, chịu khó update chúng khi có thay đổi mới mẻ nào đó.
  • (Đối với chủ nhà không cho thuê nguyên căn) Chỉ chụp những khu vực mà khách được phép sử dụng.
  • Nhóm chúng lại theo thứ tự mà bạn nghĩ sẽ là yếu tố gây ngạc nhiên nhất. Của mình thường là Ảnh chụp bên trong, ảnh chụp bên ngoài sau đó đến ảnh khu vực lân cận và ảnh địa điểm nổi tiếng.
  1. Lens wide-angle (Ống kính góc rộng) và hiệu ứng HDR là hai người bạn tốt nhất của mình trong phi vụ chụp ảnh này. Riêng với chụp Nội thất – Không gian gần, mình thấy gần như là bắt buộc phải sử dụng ống kính góc rộng với các không gian gần, đơn giản bởi vì chúng ta không thể di chuyển ra xa hơn để lấy được hết các đối tượng (nếu dùng ống kính bình thường).
  2. Bức ảnh đại điện phải là bức ảnh đẹp nhất. Tỷ lệ ảnh 3:4 là ổn nhất trên Airbnb, tránh trường hợp bị crop bởi các ảnh khác.
  3. Thêm một tấm ảnh bản đồ của khu vực xung quanh, có thêm hướng dẫn di chuyển thì càng tốt.
  4. Thói quen: Khách ở ngắn hạn thì thường không quá quan tâm đến ảnh lắm, còn khách dài hạn thì có.

Bạn có thể tham khảo bài viết Chụp ảnh căn hộ dịch vụ – chìa khóa tăng thứ hạng trên OTA của LiA House để biết thêm chi tiết nhé!

Dưới đây là một số căn hộ mà LiA House chụp cho chủ nhà trước khi đăng Listing lên Airbnb. Bạn có thể tham khảo thêm ở Fanpage nhé!

vận hành căn hộ trên Airbnb

vận hành căn hộ trên Airbnb

vận hành căn hộ trên Airbnb

 

Kinh nghiệm đặt giá trên Airbnb

  1. Khi mới bắt đầu vận hành căn hộ trên Airbnb, hãy đặt giá cạnh tranh một chút. Đặt giá bao nhiêu? Đơn giản thôi, bạn quan sát xem các nhà xung quanh đặt giá là bao nhiêu, nếu có thể, hãy đặt một mức giá hấp dẫn hơn họ (tất nhiên là trong cùng phân khúc căn hộ cho thuê). Tại sao lại là khi mới bắt đầu, bởi vì đây chính là lúc chủ nhà có thể tận dụng lợi thế của giá cùng với promotion của Airbnb. Đối với những listing mới xuất hiện, Airbnb sẽ có sự ưu tiên nhất định, để listing đó dễ dàng xuất hiện trong danh sách của khách.
  2. Bắt đầu với một mức giá thấp luôn có lợi hơn. Đừng nôn nóng muốn hoàn vốn nhanh, giai đoạn đầu tiên, mục tiêu của chủ nhà nên là có thật nhiều booking, càng nhiều càng tốt, lấy được càng nhiều review, rating 3-5 sao càng nhanh càng tốt. Rating (sao) sẽ xuất hiện từ khi bạn có 3 book đầu tiên. (Cảm giác sẽ thật tuyệt nếu như có 5 sao vàng đặt ngay dưới title căn hộ của bạn).

Rút ra từ kinh nghiệm vận hành căn hộ trên Airbnb của mình trong thời gian vừa qua, hãy bắt đầu với mức giá bán phòng thấp một chút (một chút thôi, không phải phá giá), phí cleaning cũng charge thấp, chính sách hủy phòng hay House rules cũng để thoáng hơn, … đảm bảo lượt booking sẽ tăng theo sau đấy.

Bạn có thể đọc thêm bài viết: Cách viết House Rules cho căn hộ dịch vụ trên Airbnb của LiA House để biết chi tiết.

  1. Charge thêm phí/ mỗi khách thêm (extra guest), với 1 khách thì bạn để giá thấp, sau đó cứ dần tăng phí lên nếu thêm khách… sẽ khiến giá của bạn công bằng hơn với đối thủ, không bị nói là phá giá.
  2. Khá đối lập với ý thứ 2, sau khi vận hành một thời gian, bạn sẽ dần học được cách đặt mức giá tốt nhất cho căn hộ của mình và rằng giá rẻ không đồng nghĩa với kín phòng hàng tháng. Thậm chí, khi đặt giá cao một chút, bạn sẽ thu hút được những vị khách tốt hơn, ý thức hơn.

Có một câu nói của người Hy Lạp để nói về ý này “Low Prices attract the towel thieves”.

  1. Hãy thu hút thật nhiều book ngắn hạn, có thể thu nhập sẽ không cao và ổn định như khi khách book dài hạn, nhưng nếu bạn để chế độ book theo ngày sẽ giúp bạn có cơ hội lấy nhiều review & rating hơn, thứ hạng trên Search Result cũng cao hơn … .

(Để nói về cách đặt giá theo từng giai đoạn, mình sẽ để một bài viết riêng trên Website, các bạn quan tâm hãy theo dõi LiA House nhé!)

  1. Đừng vội làm theo mấy gợi ý về giá và discount của Airbnb (bạn nào khi mới tạo Listing sẽ đều được gợi ý hạ giá, discount bao nhiêu % trong tuần đầu tiên, bao nhiêu % trong ngày lễ…). Check qua chúng tham khảo thôi chứ không nên lúc nào cũng đặt theo. Mình cũng không thật sự hiểu mấy số liệu đấy họ lấy đâu ra và cho rằng nó là tối ưu nhất. Nhiều trường hợp chủ nhà đã gặp rắc rối, điển hình nhất là với chế độ Smart Pricing của Airbnb (Mình sẽ nói kỹ hơn ở bài tiếp theo).

Tiện nghi

  1. Hãy chắc chắn là mình đã cung cấp đầy đủ những tiện nghi cơ bản (TV, đồ làm bếp, wifi, bàn là, cầu là, bát chén, … )

Bạn có thể tham khảo bài viết Hướng dẫn các bước Set up cơ bản cho căn hộ dịch vụ hiệu quả của LiA House.

  1. Airbnb sẽ để bạn tick vào các tiện nghi căn hộ mà bạn có, cố gắng chuẩn bị để tick được càng nhiều càng tốt. Ví dụ những thứ sau mình thấy không có gì quá đắt đỏ, cần thiết, lại dùng được trong thời gian dài đồng thời cũng là một yếu tố “Tickable Amenities”, như: CO detector, Fire Extinguisher, … . Thế là vừa tăng được thứ hạng và độ tin cậy của Listing. (Thế những đây cũng chỉ là một tiêu chí để cải thiện hơn, hãy hoàn thiện nó nhanh chóng)
  2. Có một tips nhỏ nữa để kiểm tra tiện nghi của căn hộ dịch vụ: Đó là sau khi set up xong, bạn đến ở thử 1 hôm, như một khách hàng luôn, trải nghiệm tất cả những gì bạn chuẩn bị trong căn hộ. Tin mình đi, đây là cách nhanh nhất để bạn có thể đánh giá được căn hộ của mình đã đủ điều kiện để cho thuê hay chưa.

vận hành căn hộ trên Airbnb

   Chia sẻ kinh nghiệm vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb

Kinh nghiệm Hosting trên Airbnb

  1. Hãy luôn tự nhắc nhở mình rằng bạn đang vận hành để KINH DOANH – môi trường mà uy tín được đặt lên hàng đầu. Dù là công việc làm thêm tay trái hay gì, hãy luôn giữ lấy tác phong chuyên nghiệp nhất của người làm dịch vụ. Hãy tôn trọng thời gian của bạn và khách hàng, bắt đầu từ việc luôn kiểm tra căn hộ cẩn thận trước khi cho thuê, đảm bảo chúng đã sẵn sàng trước khi khách hàng đến, đến đúng giờ đảm bảo check-in check-out cho họ, tránh gây mất thời gian cho cả hai bên.
  2. Đọc và hiểu thật sâu về các luật và quy tắc để vận hành căn hộ trên Airbnb, đặc biệt về chính sách hủy phòng (Cancellation). Lưu SĐT của họ trong trường hợp bạn cần giúp đỡ. Mình đánh giá khá cao sự chuyên nghiệp và thân thiện của nhân viên Support chủ nhà của Airbnb.

Mình lấy ví dụ nhé: Host mới trên Airbnb, do thiếu kinh nghiệm nên bị mắc lỗi như sau:

Lỗi thứ 1. Duplicate Listing phòng 1 ngủ thành phòng 2 ngủ. Chỉ có Title để 1 ngủ, hình ảnh phòng là 1 ngủ, nhưng các Setup bên trong kể cả phần miêu tả đều bị copy nhầm 2 ngủ.

(Duplicate listing : hiểu chung là khi host có hai căn gần giống nhau thì khi đưa Listing thứ hai lên, host có thể sử dụng tính năng Duplicate và thay mỗi ảnh với 1 ít thông tin khác nhau nữa là xong, sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian hơn)

Lỗi thứ 2. 2 chế độ khuyến mại 30% cho khách ở 1 tháng, và 20% cho 3 khách đầu tiên

Kết quả có một khách Ấn Độ nhanh tay book luôn 28 ngày với giá vô cùng rẻ mạt. Lúc này, bạn ấy mới tá hỏa đi hỏi xem trong trường hợp này có Cancel được không, có bị phạt không … . Cách giải quyết cụ thể mình sẽ để ở bài viết khác nhưng nhìn chung bạn vẫn nên thương lượng với khách hoặc gọi cho tổng đài của Airbnb để nhận trợ giúp, và lần sau nên tìm hiểu & cân nhắc kỹ hơn về chính sách của Airbnb.

  1. (Với người mới bắt đầu) Vào 1-2 tháng đầu, khá là khó để kiếm review và rating từ khách hàng (vì bạn còn là người mới mà), thế nên, sự hỗ trợ từ bạn bè hay người thân thật quan trọng vào thời gian này. Bạn sẽ connect với tài khoản trên Facebook, xem người bạn nào của mình cũng đang dùng Airbnb và nhờ họ viết 1 vài điều tốt đẹp trong phần Review. Chúng sẽ giúp Listing nổi bật hơn, đáng tin hơn, coi như một dạng Promotion đến khi bạn nhận được những review thật sự từ khách hàng.
  2. Hãy làm một host thật xuất sắc. Airbnb làm việc dựa theo Rating, càng có nhiều Rating 5 sao, Airbnb càng ưu tiên cho bạn hơn, Listing theo đó dễ dàng xuất hiện trong Top kết quả tìm kiếm, tăng tỷ lệ phủ phòng, doanh thu đều đặn hơn ^^.
  3. Cố gắng bằng mọi cách không hủy các đặt phòng đã được confirm (xác nhận). Nó sẽ làm Host Rating của bạn tụt dốc thảm hại.
  4. Điều quan trọng phải nhắc lại nhiều lần: ĐỪNG CHỦ ĐỘNG HỦY CÁC ĐẶT PHÒNG ĐÃ CONFIRM!! Nếu vì lý do nào bắt buộc phải hủy booking, hãy thử nói chuyện với khách hàng, nhờ họ cancel từ phía họ. Offer thêm free stay vào lần đặt phòng tới. ĐỪNG TỰ HỦY. Nếu yêu cầu khách hơn được, hãy gọi cho Airbnb, giải thích cho họ tại sao bạn không đáp ứng được booking của khách (hãy làm thật thuyết phục), mình gặp vài trường hợp cancel thành công – và được miễn khoản phạt to đùng (Penalty free). Bên cạnh tiền phạt, còn một lý do nữa mình khuyên các host cố gắng không chủ động hủy, mình sẽ nói ở phần dưới.
  5. Phản hồi càng sớm càng tốt (ASAP). Siêu nhiều điểm cộng cho tip này. Thứ nhất, nó sẽ tăng thứ hạng tìm kiếm của bạn trong Kết quả tìm kiếm, vì Airbnb sẽ nhìn tiêu chí này để đánh giá bạn có phải là một Active Host hay không. Thứ hai, mình phát hiện ra rằng việc phản hồi trong 4-5 phút từ khi khách nhắn tin cho bạn sẽ khiến họ ngạc nhiên và tăng sự thích thú/ tin tưởng của họ. Nếu bạn quá bận thì sao? Hãy gửi họ một tin nhắn nhanh “Thank you for your interest, I’m driving at the moment, I will come back to you with more information as soon as possible” trong khoảng 1 tiếng khi nhận được tin nhắn đầu tiên cũng sẽ tốt hơn nhiều.
  6. Là một host trong thời gian khá dài, mình hiểu là khách hàng – họ chẳng đọc hết phần mô tả của căn hộ (Description) đâu. Hãy cứ chuẩn bị tinh thần là mặc dù bạn đã trình bày hết rồi nhưng họ vẫn sẽ hỏi lại khi chat với bạn, hoặc là cứ book và mong đợi một thứ gì đó khác biệt với phần Description. Kinh nghiệm của mình là đặt mọi thông tin quan trọng nhất lên đầu trang, ít ra trong lúc lướt qua thì chúng cũng tới được với họ.

Bạn có thể đọc thêm bài viết: Cách tối ưu phần mô tả của Listing trên Airbnb của LiA House nhé!

  1. SPAM – Xử lí tin nhắn rác: Có thể bạn sẽ nhận được một vài tin nhắn rác từ những người làm quảng cáo VD hãy sử dụng dịch vụ taxi, dịch vụ đón khách của họ… mặc dù bạn chẳng hứng thú gì, thì cũng hãy trả lời nhanh “Thank you”, bởi vì, bạn biết đấy, Airbnb chỉ cần biết bạn có rep tin nhắn khách nhanh hay chậm thôi, bạn không trả lời khách – họ sẽ cho rằng bạn không phải là một chủ nhà tốt ^^
  2. Trao đổi Wish-list: Không hoàn toàn nằm trong kiểm soát của bạn, nhưng mà như mình đã nhắc đến đấy, hãy nhờ một số người bạn hoặc khách add bạn vào wish-list của họ. Bạn có thể tìm kiếm các Group dành riêng cho Airbnb host trên Facebook, họ vẫn thường trao đổi wish-list với nhau (bạn add mình vào wish list của bạn và mình cũng sẽ làm việc tương tự) để cùng nhau tối ưu Listing đấy.
  3. Hãy phấn đấu đến danh hiệu Superhost. Nếu đã từng là khách hàng tìm kiếm trên Airbnb, bạn sẽ để ý thấy khách hàng có thể lọc listing theo tiêu chí Superhost, tức là chỉ chọn thuê căn của các Superhost. Danh hiệu này như một giải thưởng uy tín dành cho chủ nhà của Airbnb vậy.

Để mình nói qua một chút về vị trí Superhost trên Airbnb:

Điều kiện để được làm Superhost:

  • Khiến khách hài lòng: điểm rating trung bình từ 4.8 trở lên.
  • Dễ dàng liên hệ: trả lời khách trong vòng 24h trong 90% các trường hợp.
  • Hoạt động tích cực: có ít nhất 10 booking hoàn thành (khách đã đến ở) trong 1 năm, hoặc có khách dài hạn ở hơn 100 đêm trên tổng 3 booking.
  • Đáng tin cậy: không tự Cancel booking nào trừ trường hợp bất khả kháng, cụ thể là tỷ lệ huỷ dưới 1%. (Đây chính là lý do mình nói tại sao cần cố gắng ko tự hủy booking của khách)

Quyền lợi của một Superhost cũng tương xứng:

  • Được Airbnb ưu tiên hỗ trợ khi liên hệ qua điện thoại hay Twitter @AirbnbHelp.
  • Khách có thể tìm thấy Listing của bạn nhanh hơn khi họ dùng bộ lọc Superhost.
  • Airbnb sẽ tặng bạn coupon $100 để thuê nhà trên Airbnb khi đi du lịch nếu bạn duy trì được danh hiệu Superhost trong suốt 1 năm.
  • Được Airbnb ưu tiên gửi thông báo về các sản phẩm mới hoặc mời dự các event đặc biệt của họ.
  1. Cho phép Instant-book. Mình đã từng nói chuyện với một vài khách hàng hay đi du lịch, và có nghe được là họ không thích việc sẽ phải mất một khoảng thời gian để được Confirm booking từ phía chủ nhà, khá bất tiện. Nhất là khi mà Listing của bạn không có gì quá nổi bật như nội thất cao cấp, Set up cầu kỳ, … hoặc tập khách hàng mục tiêu quá đặc biệt thì bạn nên để chế độ Instant book, vì chỉ cần lỡ một chút thôi, có rất nhiều listing khác sẵn sàng bước vào và nhấc luôn khách của bạn đi, hoặc đơn giản là khách không thể đợi được và đi tìm Listing khác phù hợp hơn rồi.
  2. Kết bạn với các host khác trong cùng khu: Nếu căn của bạn đã được book full lịch hoặc khẩn cấp chưa xử lý được thì bạn có thể recommend listing của họ (và sau này có chiều ngược lại thì càng tốt). Mặc dù mình nói rằng ngành dịch vụ này cạnh tranh thật, thực tế, trong ngắn hạn thì các host đều là đối thủ của nhau, thế nhưng việc giữ một mối quan hệ giữa các host sẽ tốt cho cả cộng đồng trên Airbnb. Hơn nữa, người (suýt là) khách hàng của bạn chắc chắn sẽ ấn tượng về sự linh hoạt và sẵn sàng giúp (không lợi nhuận).

vận hành căn hộ trên Airbnb

                               Chia sẻ kinh nghiệm vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb

Kinh nghiệm xử lý Check-in, Check-out

  1. Chủ nhà nên cố gắng có mặt/ cử người có mặt hỗ trợ trong thời gian khách hàng check-in. Nở một nụ cười thân thiện và dẫn họ đi 1 vòng quanh căn hộ, hướng dẫn khách sử dụng đồ đạc, sau đó cám ơn, chúc họ ngày mới tốt lành và chào tạm biệt. (Xứng đáng được 5 sao quá đi ấy chứ)
  2. Nếu khách hàng muốn check-in sớm mà căn hộ chưa dọn dẹp xong, tốt nhất là đừng để họ vào, gợi ý họ đi đâu đấy chơi hoặc nghỉ ngơi trước, bởi vì khách hàng sẽ THẬT SỰ ĐỂ Ý đấy. Chưa kể “tàn dư” của khách hàng trước vẫn còn đấy, dù ít hay nhiều, sẽ rất không hay nếu để khách trông thấy được. Ấn tượng đầu tiên mà không tốt kiểu gì cũng khó lấy được 5 sao.
  3. Một kinh nghiệm khác của mình đấy là gửi tin nhắn đến khách hàng (ngắn gọn thôi) ngay trong ngày đầu tiên và hỏi xem có ổn không, có gì cần điều chỉnh lại hay không… . Chỉ với tin nhắn ngắn gọn như vậy, họ sẽ nghĩ rằng bạn quan tâm đến khách hàng thật sự, nếu có phản hồi (như đường ống nước bị rò, hay điều hòa không mát … ) bạn cũng có thể sửa chữa kịp thời, tốt hơn rất rất nhiều so với việc khách trực tiếp phản ánh hoặc tệ hơn là khách check-out và cho bạn 1 sao.
  4. Nếu bạn cần vào căn hộ khi mà họ đang dùng (để dọn dẹp hay sửa chữa chẳng hạn) mà họ không có mặt ở đó, hãy nhớ PHẢI XIN PHÉP TRƯỚC, nhất định đừng tự ý vào khi chưa có sự cho phép. (Ví dụ: I’ll get you the blankets you asked me, is it ok if I open the door and leave them inside? Or do you want me to leave them outside?).
  5. Khi khách check-out, hãy hỏi họ về trải nghiệm tại căn hộ của bạn, có cần cải thiện thêm điều gì trong thời gian tới hay không… . (Và tất nhiên là nếu có thể cải thiện theo gợi ý của họ thì mình sẽ làm rồi, bởi vì các host cũng chưa chắc đã thật sự biết khách hàng của mình cần gì đâu)
  6. Nếu chủ nhà cảm thấy rằng khách hàng hài lòng/ có ấn tượng tốt với căn hộ của mình, hãy tự tin và lịch sự nhờ họ rate 5 sao và để lại review tốt trên Airbnb

Để biết được tại sao Review và Rating lại quan trọng như vậy, hãy đọc hai bài viết của LiA House dưới đây nhé:

Vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb – Khi giá cả không phải tất cả

Vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb: Khách hàng thương nhân và khách hàng du lịch

Gợi ý khách viết review tốt thế nào ư? Dưới đây là một ví dụ (khá dễ thương đấy chứ, nếu mình là khách cũng sẵn sàng review cho bạn chủ nhà này)

“Hi,

Thank you very much for staying in my place and for being so comfortable to host 🙂. If you don’t like even a tiny thing about my place, please let me know by this message, so I can improve it immediately.

I will give you a 5-star review as a guest when the system allows me to tomorrow morning since you left the place clean and tidy. I look forward to receiving a 5-star from you as well since in Airbnb world, 4 star is already bad :)).

Just kidding, the review is up to you, of course 🙂

All the best,

Carl”

Trải nghiệm tồi tệ khi làm chủ nhà trên Airbnb

  1. Trong thời gian làm chủ nhà, sẽ khó tránh khỏi có những lúc gặp phải khách hàng không như mong muốn (nói nhẹ nhàng là vậy, nói thật thì là khách “bay lắc’, khách party, khách sử dụng chất cấm, khách mở Spa … kinh doanh trái phép… đẩy host vào tình huống nguy hiểm). Thì hãy luôn nhớ rằng: đây là NHÀ CỦA BẠN, bạn là CHỦ NHÀ và khách đã đến ở thì phải chấp nhận nguyên tắc ở đây. Chủ nhà hoàn toàn có quyền mời khách ra khỏi nhà, đòi tiền bồi thường và không cần chịu bất cứ trách nhiệm nào nếu khách vị phạm.
  2. Luôn lịch sự và cố gắng giải quyết vấn đề của khách nhanh nhất có thể, nhưng nếu khó xử quá thì bạn luôn có thể gọi đến số hỗ trợ của Airbnb. (trong trường hợp yêu cầu của bạn là hợp lý)
  3. Kinh doanh căn hộ trên Airbnb đủ lâu, bạn sẽ nhận ra ngoài kia có khá nhiều kẻ người ta gọi là Refund-hunters (Người tìm mọi cách để host refund lại tiền). Lí do thì vô cùng nhiều, ví dụ như căn hộ trông không như hình/ vệ sinh không sạch,… rồi yêu cầu refund hoặc discount… . Tùy thuộc vào tình huống thực tế, bạn có thể refund/ discount nhưng nếu lý lẽ ở phía bạn thì hãy nhanh chóng lưu lại các bằng chứng và gửi claim với Airbnb để họ giải quyết.
  4. Lắng nghe feedback, nhưng đừng cố gắng làm thỏa mãn tất cả mọi người. Bạn biết đấy, có nhiều feedback khá là cảm tính, không rõ ràng, không đo lường hoặc nhìn thấy được (Ví dụ như khách feedback chủ nhà thái độ không tốt, không niềm nở, view không đẹp, … ). Vậy thì hãy bỏ qua và phấn đấu trong khả năng của mình thôi, vì tất cả cuối cùng cũng chỉ là trải nghiệm, hãy khiến nó thật thú vị.

Vẫn còn nhiều điều hay ho đang ở phía trước mà!

   Chia sẻ kinh nghiệm vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb

  Chia sẻ kinh nghiệm vận hành căn hộ dịch vụ trên Airbnb

Một số kinh nghiệm kinh doanh căn hộ trên Airbnb chưa ai chia sẻ với bạn

  • Khách book trên điện thoại và khách book trên máy tính khác nhau. Bạn cần theo dõi làm việc được trên cả hai giao diện.
  • Theo một số blog/ post mà mình theo dõi về Airbnb, họ nói rằng việc thường xuyên update lịch sẽ khiến Airbnb tin rằng bạn là một host tích cực (Active host) và dành cho bạn một ví trí xứng đáng hơn. Một mẹo nhỏ trong lời khuyên ấy là mở lịch ra (Calendar), chọn ngẫu nhiên một ngày trong tương lai, khóa (block) nó lại sau đó Re-enable. Một mẹo khác (được đồn đoán) như log in (đăng nhập) hàng ngày hay cập nhật text (VD như trong mô tả căn hộ) cũng có tác dụng tương tự. Mình thì chưa biết bên Airbnb có xác nhận chính thức hay chưa, nhưng mà, cũng đáng để thử đấy chứ, mất 2-3 phút thôi.
  • Tích cực hoạt động trên các diễn đàn cộng đồng (Ví dụ như diễn đàn Community.withairbnb.com). Chia sẻ kinh nghiệm của bản thân, càng nhiều (Thumbs up) thì hệ thống Airbnb càng thích bạn.
  • Thường xuyên tìm kiếm các listing của mình trên bản đồ Airbnb. Mình phát hiện ra là một số chủ nhà thường không tìm thấy listing của họ trong khu vực/ kết quả search. Vậy nên khi điền mình sẽ cố gắng để thật chính xác địa chỉ/ chỉnh cho tới khi nào bạn bè của mình cũng nhìn thấy listing thì thôi. Có thể đây không phải lỗi của Airbnb nên mình đã để tips này ở cuối.
  • Hãy để listing của bạn luôn có người ghé thăm bằng cách Share trực tiếp link Airbnb. Như thế này chẳng hạn:
  • Đẩy listing qua Google và Facebook – chi phí siêu rẻ có thể khiến bạn có thêm khách hàng. Bạn có thể học chút về công cụ SEO, set up website riêng chỉ để đặt link Airbnb, (Spam facebook của bạn bè), Marketing theo kiểu Pay-per-click, … . Thử một vài công cụ để xem cái nào hiệu quả thôi cũng được.

Cập nhật mới nhất: Mình sẽ không dùng Facebook ad đâu, chúng nó như Spam vậy, mình chỉ dùng Google Adwords thôi, để khi có ai search “Apartment in XXX city center” thì sẽ hiện Listing của mình lên luôn.

  • Bạn hoàn toàn có thể đăng ký các kênh tương tự như Airbnb. Như Westay, Luxstay hay Agoda đều cho phép bạn Sync canlendar (Đồng bộ lịch) lẫn nhau. Dù mình thấy Airbnb là xịn nhất, dễ dùng nhất rồi.
  • Mua bảo hiểm: đặc biệt khi căn hộ của bạn có thêm amenities là bể bơi (Tool) hay đồ đạc dễ hư hỏng. Liên hệ với bên bảo hiểm để đảm bảo rằng căn hộ của bạn được bảo vệ nếu khách gây tai nạn. Có thể tiết kiệm cho bạn một NÚI TIỀN đấy ^^.

Bạn có thể đọc thêm bài viết: So sánh các kênh OTA cho thuê căn hộ dịch vụ của LiA House ở đây nhé!

Mong rằng sau khi đọc bài viết, các chủ nhà đã có thêm thật nhiều tin hữu ích để bắt đầu kinh doanh căn hộ dịch vụ của mình trên Airbnb. Hãy theo dõi và ủng hộ các bài viết tiếp theo của LiA House nhé.

Bài viết thuộc LiA House, bên khác vui lòng không sao chép dưới mọi hình thức.