Thủ tục để được miễn thuế TNCN khi bán nhà duy nhất tại Hà Nội không quá phức tạp, tuy nhiên, bạn cần phải chuẩn bị thật đầy đủ và cẩn thận các loại giấy tờ để tránh mất nhiều thời gian. Sau khi đích thân bán căn nhà đầu tiên và duy nhất, mình quyết định sẽ chia sẻ với các bạn bài viết này để những ai sắp có ý định bán nhà có thể tham khảo các thủ tục cần thiết. Mình đã mất tương đối nhiều thời gian và công sức để theo đến cùng đòi quyền lợi thuế nên có tương đối kinh nghiệm đau thương ở đây nên sẽ chia sẻ chi tiết nhất những kinh nghiệm của bản thân để giúp các bạn có thể tiết kiệm được thời gian nhất khi tự mình làm các thủ tục này. Chú ý đây là bài viết dựa trên kinh nghiệm cá nhân đã từng trực tiếp làm và trải qua nên có thể sẽ không áp dụng được cho mọi trường hợp nhé các bạn. 

Mình xin nói qua một chút về trường hợp của bản thân để các bạn có thể dễ hình dung.

  • Nhà mình bán là một căn hộ chung cư ở dự án Imperia Garden 203 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân, Hà Nội.
  • Nhà mình bán là căn nhà duy nhất của cả mình và vợ mình (Cả 2 vợ chồng đều đứng tên căn hộ trên sổ đỏ)
  • Hộ khẩu thường trú của mình ở tỉnh Phú Thọ.

Tại sao nên nộp hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà?

Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị chuyến nhượng bất động sản x 2%

Ví dụ bạn bán 1 căn nhà giá 3 tỷ:

Thuế thu nhập phải nộp = 3 tỷ x 2% = 60 triệu

Với nhiều bạn, con số 60 triệu là một số tiền khá lớn, có thể tiết kiệm để làm được nhiều việc quan trọng khác như đầu tư nội thất, set up lại nhà mới, … . Điều đặc biệt ở đây là bạn hoàn toàn được phép miễn đóng khoản thuế này (một cách hợp pháp) nếu chứng minh được đây là căn nhà duy nhất bạn sở hữu. Cụ thể:

Điều kiện để được miễn thuế TNCN

Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, tại Khoản 1b.2 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, nếu vợ chồng hay cá nhân có duy nhất 1 nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đồng thời đáp ứng 3 điều kiện sau thì sẽ được miễn thuế TNCN khi bán nhà:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu 1 nhà ở hay quyền sử dụng 1 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiếu là 183 ngày (thời gian này căn cứ theo ngày cấp được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở).

Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở đó.

Quy trình xin miễn thuế TNCN khi bán nhà

Các bước cơ bản gồm có:

  • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, ký hợp đồng mua bán nhà dưới sự chứng kiến của công chứng viên. 
  • Bước 2: Nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất đai thành phố/tỉnh trực thuộc Sở tài nguyên môi trường. 
  • Bước 3: Nộp thuế ở Chi cục Thuế quận nơi có nhà muốn bán và lấy giấy biên nhận. 
  • Bước 4: Lấy kết quả (giấy chứng nhận)

Trên đây là 4 bước chính trong quy trình để xin miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất. Quy trình tưởng chừng như rất cụ thể và đơn giản, tuy nhiên, đã có rất nhiều trường hợp đành lòng từ bỏ và khoản thuế “oan” này, chủ yếu là do phải liên tục chạy đi chạy lại với những thủ tục rắc rối.

Vậy nên, để tránh mất thời gian không cần thiết do chưa có kỹ năng chuẩn bị hồ sơ, trước tiên, bạn cần lưu ý: chỉ được miễn thuế TNCN khi và chỉ khi có:

  • Giấy tờ chứng minh nhà duy nhất (1 bản cam kết tự viết có chữ ký của cả vợ và chồng đồng thời có công chứng mẫu chữ ký của cả hai người)
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có xác nhận của UBND phường nơi có căn nhà bạn định bán.
  • Nộp bản cam kết nhà duy nhất, bản công chứng mẫu chữ ký và trao đổi trước với nhân viên tiếp nhận hồ sơ bộ phận một cửa ở VP đăng ký đất đai về trường hợp mình thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN để họ lưu ý và hướng dẫn điền vào hồ sơ trước khi chuyển thông tin sang cho Chi cục thuế cấp quận. 

Trong đó Bản cam kết nhà ở duy nhất (bản in mẫu/ viết tay) và Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bản chuẩn) cùng hướng dẫn cách điền mình sẽ để trong bài viết để mọi người tham khảo.

Làm thế nào để lấy giấy tờ chứng minh nhà duy nhất?

Đây được coi là phần gây mất thời gian nhất khi chuẩn bị hồ sơ xin miễn thuế TNCN. Trước sau gì bên Chi cục thuế cũng sẽ hỏi về giấy tờ này nên bạn phải chuẩn bị ngay từ trước khi nộp hồ sơ.

Để chứng minh ngôi nhà bạn đang sở hữu là nhà duy nhất, bạn cần chuẩn bị:

  • Bản cam kết đây là nhà ở duy nhất, ký tên (nếu là hai vợ chồng thì hai vợ chồng sẽ cùng ký) sau đó đem đến UBND cấp xã chứng thực chữ ký hoặc Văn phòng công chứng tư nhân bất kỳ để công chứng chữ ký.

Trong trường hợp bạn cam kết không đúng sự thật và cơ quan thuế phát hiện, căn cứ vào bản cam kết này bạn sẽ bị phạt và truy thu thuế.

“Điểm 2.5 khoản 2 mục III phần A Thông tư 84 ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính:

Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế là do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu sau này cơ quan thuế phát hiện lời khai trên là không đúng thì sẽ bị xử lý bằng cách truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.”

 

miễn thuế TNCN khi bán nhà

Làm thế nào để lấy xác nhận tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Trước khi bán nhà, bạn sẽ lên UBND phường, phòng địa chính (của nơi có nhà định bán), sau đó lấy thông báo nộp thuế phi Nông nghiệp.

Các giấy tờ bao gồm:

  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu quy định
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Chứng minh thư
  • Giấy đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ được nhân viên phòng địa chính hẹn ngày trả xác nhận tờ khai sử dụng đất phi nông nghiệp. Thông thường sẽ có sau khoảng 1 tuần. Lấy được tờ khai này bạn nộp cùng bộ hồ sơ, hợp đồng mua bán nhà cho văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường. 

* Hướng dẫn điền tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

(Bạn sẽ điền phần người nộp thuế tự khai, các phần khác bạn xem đầy đủ tại đây)

miễn thuế TNCN khi bán nhà

Bộ hồ sơ xin miễn thuế TNCN khi bán nhà duy nhất bao gồm những gì?

Bạn sẽ mang bộ hồ sơ xin miễn thuế TNCN nộp cho VP đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên Môi Trường. 1 Bộ hồ sơ cụ thể sẽ bao gồm:

– Bản cam kết nhà ở duy nhất  + Bản công chứng mẫu chữ ký của cả vợ và chồng.

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có xác nhận của UBND phường nơi có nhà định bán.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất (1 bản chính và 2 bản sao công chứng)

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

– Hợp đồng mua bán (2 bản chính có công chứng)

– Các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân). Trường hợp hai vợ chồng không cùng hộ khẩu thì cần có giấy đăng ký kết hôn (2 bản sao công chứng mỗi loại giấy tờ)

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu đứng tên 1 mình hoặc văn bản thỏa thuận tài sản, văn bản khước từ tài sản (2 bản sao công chứng)

– Các tờ khai thuế (Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân) (mua tại Văn phòng đăng ký đất đai trong cùng 1 tập hồ sơ)

Địa chỉ:

  • Hà Nội: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên Môi trường trên đường Hoàng Minh Giám: N1A-N1B Trung Hòa, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội
  • TP Hồ Chí Minh: 63 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

Thông báo thuế TNCN

Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất

 

HƯỚNG DẪN ĐIỀN HỒ SƠ

Lưu ý: Cách điền hồ sơ này tốt nhất là khi ký hợp đồng mua bán dưới sự chứng kiến của công chứng viên các bạn nên nhờ luôn anh công chứng viên điền hồ sơ cho là nhanh nhất. Công chứng viên có kinh nghiệm chỉ điền mất 20 phút thôi. Còn nếu mình tự điền rồi xem hướng dẫn chắc mất cả tiếng mà chưa chắc đã đúng.

Dưới đây là bộ hồ sơ được điền bởi công chứng viên để các bạn có thể tham khảo.

(Với mỗi ảnh, bạn kích chuột phải, vào Open image in new tab để xem với kích thước đầy đủ)

 

 

+ Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.

+ Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.

+ Sau khi nộp thuế xong (lệ phí trước bạ do Nhà & Đất là hai đối tượng chịu lệ phí theo Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, hướng dẫn bởi Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC), cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt phần hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.

+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả.Lấy giấy hẹn, chờ lấy Giấy chứng nhận về là xong (trung bình 10-15 ngày làm việc).

Nói tóm lại một quy trình chuẩn và các bước cần thực hiện để các bạn bán được nhà và được  miễn thuế TNCN từ việc bán nhà duy nhất mình xin tóm lại như sau.

  1. Trước khi quyết định rao bán nhà bạn cần chuẩn bị những hồ sơ sau:
    • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có xác nhận của phòng địa chính thuộc UBND phường nơi có nhà định bán. (Xin mất 1 tuần)
    • Bản cam kết sở hữu một nhà duy nhất có ký tên của hai vợ chồng (Có thể viết tay hoặc đánh máy đều được)
    • Bản công chứng mẫu chữ ký của cả vợ và chồng (Có thể công chứng bởi văn phòng công chứng tư nhân hoặc UBND phường nào cũng được.
    • Ra văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên môi trường thành phố mua một bộ hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất. Chi phí là 10.000 VNĐ, Đến nơi bạn cứ vào quầy hỏi mua hồ sơ là người ta sẽ đưa cho bạn 1 bộ (không cần đợi lấy số thứ tự)
  2. Gặp và ký hợp đồng với người mua nhà dưới sự chứng kiến của công chứng viên(phí công chứng khoảng 2,5triệu)
    • Ký hợp đồng mua bán và Công chứng hợp đồng mua bán bởi công chứng viên
    • Nhờ công chứng viên điền luôn bộ hồ sơ chuyển nhượng nhà đất vì họ có kinh nghiệm
    • Người bán và người mua cùng ra văn phòng đăng ký đất đai thành phố để nộp hồ sơ cho bộ phận một cửa. (Để thuận lợi các bạn nên ký và điền thông tin từ sáng sớm để có thể nộp luôn trong buổi sáng cùng ngày, có vấn đề gì sai xót có thể quay lại bổ sung vào buổi chiều luôn).
    • Nhận giấy hẹn của văn phòng đăng ký đất đai (13 ngày làm việc). Sẽ lên chi cục thuế cấp quận để nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Các loại thuế phí này nếu bán nhà tầm 2-3 tỷ thì chỉ dưới 7 triệu đồng.
  3. Sau khi nộp thuế thì cấp giấy biên nhận nộp thuế cùng người mua nhà ra bộ phận trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố để nộp thêm lệ phí cấp sổ mới, lệ phí đăng ký biến động (Khoảng 3,2 triệu). Nộp tiền xong là người mua nhà có thể lấy sổ đỏ mới. Hai bên thanh toán nốt 5% còn lại của hợp đồng và hoàn thành quy trình mua bán nhà.

Chốt lại tổng chi phí cần thiết cho toàn bộ quy trình này bao gồm (Nếu nhà bạn bán khoảng tư 2-3 tỷ)

  • Chi phí công chứng tận nơi: 2.5 triệu
  • Thuế trước bạ, thuế phi nông nghiệp: 7 triệu
  • Thuế và lệ phí khác: 3,2 triệu
  • Total khoảng 13 triệu. 

 

Một số lưu ý/ câu hỏi liên quan:

  • Đây là quy trình mình áp dụng để được miễn tiền thuế TNCN khi bán nhà tại quận Thanh Xuân, Hà Nội, tại các thành phố khác như thành phố Hồ Chí Minh, quy trình có thể khác đi, tùy theo quận và theo từng hồ sơ.

“Tại TP.HCM, bạn không cần đến Sở Tài nguyên Môi trường để mua hồ sơ. Đối với các quận, huyện chưa liên thông thì đến Chi cục Thuế quận, huyện của căn nhà đem bán làm thủ tục thì sẽ được phát miễn phí bộ hồ sơ. Đối với các quận, huyện. Đã liên thông thì thực hiện mua và nộp hồ sơ kê khai thuế + hồ sơ cập nhật giấy chứng nhận hoặc đổi sổ mới tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện căn nhà đem bán. Lưu ý, phải nộp hồ sơ kê khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký công chứng, để tránh bị phạt vi phạm hành chính do kê khai thuế trễ.” _Purinrin

  • Có áp dụng với chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư hay không?

Theo mình biết, tài sản của bạn đã đc cấp Giấy chứng nhận thì mới được áp dụng. Còn tài sản hình thành trong tương lai sẽ không được áp dụng.

  • Trường hợp mình bán xong, và chỉ mua duy nhất và sở hữu duy nhất 1 bất động sản, thì lần bán tiếp theo (cũng chỉ bán 1 bất động sản duy nhất đang sở hữu) có được miễn thuế hay không ?

Được. Miễn là đáp ứng đủ 3 điều kiện:
1. Đất ở, nhà ở duy nhất tại Việt Nam
2. Chuyển nhượng toàn phần
3. Đứng tên chủ sở hữu tối thiểu 183 ngày (6 tháng). Tính từ ngày ghi trên giấy chứng nhận (sổ đỏ)

Mong rằng sau khi đọc bài viết, các chủ nhà đã có thêm thật nhiều tin hữu ích để hoàn thiện bộ hồ sơ miễn thuế TNCN của mình. Hãy theo dõi và ủng hộ các bài viết tiếp theo của LiA House nhé.

Trong trường hợp các bạn không có đủ thời gian để đi làm mọi thủ tục bên trên và muốn tiết kiệm thời gian thì các bạn có thể sử dụng dịch vụ của bên Công ty luật làm trọn gói sẽ nhanh gọn nhẹ hơn rất nhiều. Mình highly recommend sử dụng bên tư vấn luật Hùng Sơn rất có kinh nghiệm làm đăng ký những hồ sơ dạng này tại khu vực Hà Nội. Nếu cần các bạn có thể chủ động contact liên hệ nhé. Website: www.luathungson.vn Hotline: 0964023333

Bài viết thuộc LiA House, bên khác vui lòng không sao chép dưới mọi hình thức.